Après 60 ans, acheter en commun
un logement à Bali

Le KITAS retraite : le “vrai” visa des retraités qui souhaitent vivre en Indonésie à l’année

Le KITAS de retraite est quant à lui un “vrai” visa de résidence pour retraités et est la meilleure option pour ceux qui y sont éligibles s’ils souhaitent passer de vieux jours en Indonésie.

Le KITAS de retraite a de nombreux avantages et quelques inconvénients par rapport à un visa B211.

Ses avantages :

• Le KITAS de retraite est valable 1 an
• Vous pouvez sortir et rentrer en Indonésie comme bon vous semble (vous êtes résident)
• Vous pouvez ouvrir un compte en banque ou passer le permis local
• Vous pouvez souscrire à un hak pakai pour votre maison / villa
• Vous pouvez être fiscalement résident en Indonésie (à double tranchant suivant les situations)
• Vous pouvez passer sur un KITAP de retraite au bout de quelques années, un visa qui vous permet de rester 5 ans en Indonésie
• Au long terme, un KITAS de retraite reste moins cher qu’un B211

Les inconvénients :

• Obtenir un KITAS ou un KITAP de retraités demande plus de paperasse qu’un visa B211
• Il faut une retraite qui doit dépasser un certain seuil
• Tous les pays ne peuvent pas bénéficier d’un KITAS retraite
• Il faut actuellement être sur le territoire Indonésien avec un B211 ou un autre KITAS pour obtenir un KITAS retraite (impossible depuis l’étranger)

Les 3 principaux moyens utilisés en 2023 par les étrangers pour accéder à la propriété en Indonésie

1/ HAK MILIK (DROIT À LA PROPRIÉTÉ) : Le Contrat en prête-nom indonésien dit aussi FREEHOLD

Ce titre de propriété ne peut être obtenu que par un citoyen Indonésien. Le bien immobilier est acheté devant un Notaire en son nom. Puis, il signe simultanément 4 documents donnant à l’investisseur français les pleins pouvoirs sur l’acquisition :

• Un contrat de prêt stipulant que le prête-nom a emprunté de l’argent pour une somme équivalente au prix d’achat du terrain ou de la maison.
• Une procuration irrévocable donnant à l’investisseur l’autorisation de vendre, hypothéquer, louer et utiliser de toute autre manière le bien sans son accord préalable.
• Un droit d’utilisation permanent garanti en cas de décès du prête-nom.
• Une attestation indiquant que le prête-nom est le propriétaire « fictif » du bien.

Cette méthode est complexe juridiquement, son coût est relativement élevé et surtout le “Nominee Agreement” reste parfaitement illégal en 2023 en Indonésie.

Ainsi, si le Hak Milik reste inaccessible à ceux qui ne possèdent pas la citoyenneté balinaise, deux autres termes légaux ont été ajoutés à la législation en vigueur, le Hak Guna Bangunan et le Hak Pakai. Ci-dessous les significations de ces deux termes :

2/ Le Hak Guna Bangunan vous permet de construire et de jouir de votre bien pendant 80 ans au maximum.

3/ Le Hak Pakai vous donne le droit d'acheter et d'utiliser votre bien pendant 25 ans, avec option de renouvellement jusqu'à 70 années maximum, l'habiter ou alors le transformer en propriété locative, en louant ou en sous-louant ledit bien. Le bail étant à long terme, vous pouvez l'utiliser comme bureau, le transmettre à un membre de votre famille ou alors le vendre à un citoyen indonésien. Attention toutefois, ce type de bail nécessite un investissement initial qui comprend tous les loyers, payables à l'avance.

De par cette nouvelle loi, les expatriés peuvent donc acheter terrain ou une maison sous la catégorie Right of Use (droit d'utilisation) pour une période ne dépassant pas 30 ans. Après expiration du délai initial, il est possible de renouveler le contrat d'utilisation par deux fois au maximum, la première fois pour la même durée de 30 ans, et la seconde pour 20 ans. Si vous optez pour cette solution, vous serez donc locataire d'un bien immobilier à Bali sur une durée maximale de 80 ans.