1ère Obtention du NIE
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier en Espagne pour vous y installer, pour le louer ou pour y passer vos vacances, vous devez avoir en votre possession un NIE (Numéro d’Identification des Étrangers) si vous êtes européen, ou une TIE, Tarjeta de Identidad de Extranjero (ndlr : la carte d’identité pour les étrangers) si vous n’êtes pas ressortissant de l’Union Européenne.
2ème/ Taxes et frais à l'achat
L’ITP, l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales
La principale taxe que vous devez payer si vous achetez une maison d’occasion en Espagne est la Taxe sur les Transmissions Patrimoniales («ITP»). Le pourcentage de cette taxe varie en fonction de la Communauté autonome dans laquelle vous achetez et peut être sujette à changement. Au moment de la mise à jour de cet article en août 2022, le taux ITP actuel à Valence est de 10% du prix d’achat.
Pour plus d’informations sur l’ITP nous vous invitons à consulter cet article : cliquez-ici.
Les frais de notaire
Les frais de notaire sont fixés par un barème officiel. Les tarifs varient en fonction de la superficie du terrain, de la taille de la propriété et de son prix de vente. A savoir, en Espagne, le rôle du notaire est très réduit. Il ne fait que certifié la conformité juridiques des actes. Les frais le sont donc également si l’on compare à la France.
Légalement, les frais de notaire peuvent être partagés mais c’est souvent l’acheteur qui les paie. Ajoutez à cela des frais payables au cadastre.
Les frais d’honoraires
S’il fait un bénéfice au moment de la vente, le vendeur doit payer la taxe sur les plus-values (la ganancia patrimonial) en même temps que la Plusvalía municipal qui est une taxe communale.
Normalement, l’acheteur paiera les droits de mutation et les frais mentionnés ci-dessus. La réglementation espagnole en matière de consommation conseille de répartir cette dépense entre les acheteurs et les vendeurs, mais dans certains cas, le vendeur insiste pour que l’acheteur les paie tous. Encore une fois, c’est un point que votre avocat doit discuter avec vous et les vendeurs.
L’IBI, l’Impôt sur les Biens Immobiliers
L’IBI est l’équivalent de taxe foncière. En Espagne aussi elle est payée par les propriétaires à la mairie locale. Toute personne qui possède une propriété de l’autre côté des Pyrénées doit s’en acquitter, et ce chaque année.
Ce reçu est très important lors de l’achat d’une propriété pour deux raisons :
- Il indique le numéro de la propriété cadastrale, cette référence peut vous donner des informations sur la propriété que vous achetez.
- Il montre également la valeur cadastrale de la propriété. Vous aurez souvent besoin de cette valeur de référence pour déclarer vos impôts.
Au moment de l’achat d’un bien, votre avocat devra s’assurer que toutes les taxes IBI ont été payées au cours des 5 dernières années. Cela garantit que le propriétaire précédent et donc le bien que vous achetez n’est pas endetté.
3ème/ Vérifications juridiques
En Espagne, le rôle du notaire est très différent de celui qu’il occupe dans les pays francophones. Il ne fait que garantir la conformité de l’acte de vente avec la loi.
C’est pour cette raison que l’intervention d’un avocat est nécessaire et indispensable lorsque vous achetez un bien en Espagne. Il se chargera de faire toutes les vérifications nécessaires : identité des propriétaires, absence de dettes, de charges, conformité au cadastre, non-existence d’infraction urbanistique…
4ème/ Réservation du bien : la señal
En Espagne, pour que votre intention d’achat soit considérée, vous êtes tenu de verser à l’agence ou au propriétaire du bien, une somme qui peut varier entre 1.000€ et 3.000€.
Celle-ci, appelée Reserva ou Señal, s’accompagne de la signature d’un pré-contrat qui contient les informations et caractéristiques principales de la propriété.
Le propriétaire a alors entre 2 et 5 jours pour accepter ou refuser l’offre. En théorie, les visites doivent cesser. Malheureusement, dans la pratique, beaucoup de propriétaires ou d’agences persistent pour essayer d’obtenir une meilleure offre.
Si votre offre n’est pas acceptée, l’agence est tenue de vous rembourser l’entièreté dudit montant de réservation.
En revanche, si celle-ci est acceptée, la somme avancée est à déduire du prix de vente. Elle sera en général complétée jusqu’à atteindre 10% de la valeur du bien au moment de la signature du compromis de vente, c’est-à-dire au cours de la septième étape du processus d’achat.
5ème/ Signature du compromis de vente : las arras
Le compromis de vente est un contrat privé établi entre l’acheteur et le vendeur. Appelé Arras en espagnol, il ne se signe pas devant notaire mais sera demandé par celui-ci le jour de la vente. Il vérifiera ainsi les conditions actées entre les parties.
Le contrat d’arras comprendra de nombreuses informations essentielles :
- L’identité du vendeur et des acquéreurs
- L’adresse de la propriété
- Le prix de vente du bien
- La date limite de signature chez le notaire
- L’adresse du notaire où sera signée la vente
- Les éventuelles dettes en cours
- Les moyens de paiement
- La répartition des frais de notaire
- Les pénalités en cas de retrait d’une ou l’autre des parties
- etc…
Dans la plupart des cas, l’avance financière effectuée par le futur acquéreur au moment de la señal (réservation), sera complétée jusqu’à atteindre 10% du prix du bien.
En ce qui concerne les compromis, dans la majorité des cas, ils sont signés entre deux particuliers et s’appellent des arras penitenciales.
Si la partie acquéreuse se retire, elle perd la quantité avancée. En revanche, si la partie venderesse se retire, elle est tenue de rembourser le double de la quantité avancée par l’acheteur.
6ème/ Signature chez le notaire et remise des clefs : la escritura
L’acte de vente, connu comme « escritura pública », est un document par lequel le notaire confirme la légalité de la vente et confirme le nouveau propriétaire du bien inmmobilier.
Pendant la signature de l’acte de vente, les deux parties (vendeurs comme acquéreurs) doivent être présentes et il est important qu’elles comprennent ce qui est rédigé. Dans le cas où une des parties ne comprendrait pas l’Espagnol, il est recommandé de venir accompagné d’un traducteur (le notaire peut refuser de signer) ou de se renseigner pour savoir si l’étude notariale a ses propres traducteurs.
